“È vietato farlo!”: La regola del riscaldamento centralizzato che pochi condomini rispettano

È la scena che si ripete a ogni stagione: termosifoni bollenti, finestre socchiuse “per cambiare aria” e scale condominiali tiepide come una serra. Intanto, la caldaia centrale macina ore e kilowatt. C’è una regola chiara, scritta in legge e ribadita nei regolamenti, eppure quasi nessuno la rispetta. “È vietato farlo!” non è un cartello affisso nell’androne, è il cuore della questione sul riscaldamento centralizzato in Italia.

“Temperatura massima: 20 °C + 2 di tolleranza. Orari di accensione: zona E, 14 ore al giorno.” Fa spallucce. In ascensore sente già quell’aria secca e calda che pizzica la gola. Al terzo piano una finestra è spalancata, il termosifone sotto vibra. La casa odora di minestrone e ferro caldo, la valvola a tacche bianche resta fissa su 5. Sembra normale amministrazione. Non lo è.

La regola che esiste davvero, e che quasi nessuno segue

L’Italia ha una norma semplice: negli appartamenti serviti da impianto centralizzato la temperatura media dei locali deve essere di 20 °C, con una tolleranza di 2 gradi. E la caldaia può funzionare solo in determinati periodi e per un numero di ore giornaliere stabilite per zona climatica. **È vietato superare i 20 °C medi** e sforare gli orari. Lo dicono il D.P.R. 74/2013 e il “pacchetto” che discende dalla storica Legge 10/1991. Sulla carta è lineare. Nella vita di condominio, molto meno.

Prendiamo Milano, zona climatica E: accensione dal 15 ottobre al 15 aprile, massimo 14 ore al giorno. A Roma, zona D, 12 ore dal 1° novembre al 15 aprile. A Palermo, zona B, 8 ore dal 1° dicembre al 31 marzo. In molti stabili, però, l’orologio della centrale viene “allungato” perché “fa freddo”, oppure si mantiene la mandata alta così “stiamo tutti bene”. *Il risultato è una temperatura media che scivola verso 22-23 °C, con finestre aperte per sfiatare il surplus.* Spreco puro, e un divieto aggirato come se fosse un optional.

Perché questa regola esiste? Per limitare consumi, emissioni e bollette comuni. La temperatura di 20 °C non è un capriccio burocratico: è un equilibrio tra comfort e salute. Superarla fa salire i consumi in modo non lineare, specie con edifici non isolati. Il rispetto degli orari per zone climatiche serve a sincronizzare i fabbisogni reali. E c’è un capitolo sanzioni: i controlli sull’esercizio degli impianti possono portare multe amministrative, che altrove ricadono su amministratore o “terzo responsabile” e, alla fine, sui condòmini. Il paradosso: si paga per stare troppo caldi.

Come rispettarla senza litigare (e senza gelare)

La mossa più concreta è lavorare sulle valvole termostatiche stanza per stanza. In camera da letto basta 18-19 °C, in soggiorno 20-21, in bagno un filo in più solo quando serve. Programmare i cronotermostati di zona in modo realistico, seguendo gli orari consentiti, evita la corsa a finestre aperte. **Niente finestre spalancate con i termosifoni accesi**: arieggiare per 5 minuti a termosifone chiuso cambia l’aria senza buttare energia. Piccoli gesti, molte discussioni in meno.

Errore classico: lasciare tutto su “5” e sperare che le valvole facciano magia. Non funziona così. Diciamolo: nessuno lo fa davvero ogni giorno. Si parte da una regolazione prudente e si corregge per abitudine, non per ansia. Un’altra trappola è confondere “caldo percepito” con grado reale: l’umidità e i ricambi d’aria contano quanto la mandata. E quel panno buttato sul termosifone? Secca l’aria e inceppa lo scambio. Piano con i “trucchi della nonna”.

“Ogni grado in più oltre i 20 può valere circa il 6-7% di consumo aggiuntivo. In un condominio grande significa migliaia di euro a stagione.” — ing. L. Mariani, termotecnico

Per orientarsi senza frizioni, il condominio può scegliere poche regole chiare e scritte bene. **La regola vale per tutti** e va ricordata una volta a stagione, non ogni settimana. Utile anche un mini-kit di comunicazione in bacheca:

• Grafico semplice con orari di accensione per la propria zona.
• Legenda delle tacche delle valvole: cosa significa 2, 3, 4.
• Due consigli per arieggiare senza sprechi.
• Contatto del “terzo responsabile” per anomalie e rumori.

Le cose da sapere prima che scoppi la prossima assemblea

Ci siamo passati tutti: termosifoni tiepidi quando rientri tardi, scale troppo calde la mattina, qualcuno che giura di patire il gelo. Eppure la legge non ammette “sensazioni” come scusa per sforare. Se l’impianto è centralizzato con contabilizzazione, ciascuno regola e paga i propri consumi, ma gli orari e la temperatura media restano vincolanti. Manomettere i ripartitori o bloccare le valvole in apertura totale è una violazione. E chi apre le finestre per ore scarica sui conti comuni. La domanda da farsi non è “fa freddo?”, ma “stiamo rispettando la regola?”. La differenza si sente in tasca.

Il cuore del problema è culturale. La percezione del comfort cambia con l’età, le abitudini, l’esposizione dell’appartamento. Per trovare una via condivisa servono due ingredienti: trasparenza e misurazioni semplici. Un termometro affidabile in casa toglie dalla discussione il “secondo me”. Una volta impostati valvole e orari, vale una prova di una settimana. Se serve, si calibra la mandata in centrale di mezzo grado. Niente corse isteriche al massimo, niente spegnimenti punitivi. In mezzo c’è la legge, e c’è il buon senso.

Esiste anche il tema dei controlli. I Comuni o le Province, con ispezioni a campione, verificano i libretti d’impianto, la manutenzione e l’esercizio. Possono scattare sanzioni se si supera la stagione o le ore consentite senza deroga, o se l’impianto è tenuto in modo inefficiente. Gli amministratori lo sanno, i condòmini un po’ meno. Un ultimo chiarimento utile: staccarsi dal centralizzato è possibile solo se non si creano squilibri e aggravi per gli altri, come prevede il Codice civile riformato. Ci vogliono relazioni tecniche, non un semplice “io mi arrangio”. Le scorciatoie costano care.

Chiudere il cerchio, senza chiuderci in casa

Il riscaldamento centralizzato può essere un alleato, non un nemico. Quando gli orari sono rispettati e la temperatura è quella giusta, la vita in condominio diventa più leggera. Si litiga meno in assemblea e si scopre che il comfort non è un termometro sballato, ma un’abitudine condivisa. La regola dei 20 °C con tolleranza, unita alle ore per zona climatica, è uno scudo per tutti, non un fastidio. E sì, quel cartello in bacheca può essere scritto meglio, con parole semplici e numeri chiari. La prossima volta che la mano corre verso la finestra, chiediamoci se stiamo raffreddando l’aria o scaldando una bolletta. Le case respirano con noi, non contro di noi.

FAQ :

• Superare i 20 °C è sempre vietato?La norma fissa 20 °C con tolleranza di 2 gradi. Periodi o esigenze particolari richiedono deroghe formali, non decisioni “a sentimento”.
• Chi rischia sanzioni se si sforano orari e stagione?Responsabile è chi esercisce l’impianto (amministratore o terzo responsabile). I costi possono ricadere sul condominio.
• Posso aprire le finestre quando i termosifoni sono accesi?Si può arieggiare per pochi minuti, ma aprirle a lungo con radiatori caldi è spreco e spesso vietato dal regolamento interno.
• Le valvole termostatiche bastano per rispettare la legge?Aiutano, ma servono programmazione sensata, controlli periodici e rispetto degli orari di accensione.
• È meglio abbassare la mandata o ridurre le ore?Dipende dallo stabile. In molti casi una leggera riduzione della mandata stabilizza i consumi senza perdere comfort.